\01.png)
\02.png)
\03.png)
\04.png)
\05.png)
\06.png)
公司發(fā)展，青創(chuàng )在前，解放思想在路上--2018 上半年長(cháng)租公寓青創(chuàng )調研
公司發(fā)展，青創(chuàng )在前，解放思想在路上--2018 上半年長(cháng)租公寓青創(chuàng )調研
青春之火不熄，創(chuàng )新創(chuàng )效不止。城投地產(chǎn)青創(chuàng )工作室自2017年以來(lái)，就積極踴躍為公司轉型升級獻計獻策。2018年也是公司轉型升級至關(guān)重要的一年，青創(chuàng )工作室2018上半年的工作主要圍繞研究長(cháng)租公寓政策以及在蘇州市內的實(shí)地調研而展開(kāi)，實(shí)地考察了貝克公寓、朗詩(shī)寓、陽(yáng)光智寓、魔方公寓等品牌長(cháng)租公寓旗下的14個(gè)門(mén)店，并在地鐵沿線(xiàn)尋找合適的房源，比如：名城綜藝大廈、常熟天禧項目等。2018上半年共計調研13次。
（一）關(guān)于長(cháng)租公寓品牌調研
1、貝客公寓
貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，著(zhù)眼于打造滿(mǎn)足客戶(hù)需求和提供極致居住體驗的人文關(guān)懷青年社區。
總體而言，貝客公寓主打高端路線(xiàn)，公寓內配套設施豐富，公共區域與房間內裝飾程度良好，公寓文化活動(dòng)較為豐富，租金定價(jià)相對較高。在貝客公寓這一品牌中，雖然三香路店相對而言配套設施較少；房型面積較??；套數少，但因為交通便利地處蘇州城區，且裝修精美，故租金相對最高，入住率也最高。青年公社店地處園區郊區地帶，雖然有著(zhù)精美的裝修、完善的配套設施和周邊配套，租金居中，但入住率最低。通園路店地理位置最差，交通最不便捷，裝修相對于前兩者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗詩(shī)寓
朗詩(shī)寓為朗詩(shī)集團旗下長(cháng)租公寓品牌，以居住生活為核心，基于對公寓的標準化改造與高品質(zhì)運營(yíng)管理，融合居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè )功能，為追求生活品質(zhì)的年輕人打造宜居生態(tài)圈?？傮w而言，朗詩(shī)寓產(chǎn)品定位于溫暖小家，追求品質(zhì)生活，公共區域與房間內裝飾程度較好，公寓文化活動(dòng)較為豐富，租金定價(jià)相對較高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中國首家連鎖集中式長(cháng)租公寓運營(yíng)商，業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個(gè)主要城市，其多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的各個(gè)細分市場(chǎng)，以綜合運營(yíng)能力為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。
總體而言，魔方公寓的產(chǎn)品定位為中檔水平，除相城大道店外，公寓內配套設施較少，公共區域與房間內裝飾程度一般，公寓文化活動(dòng)較少，租金定價(jià)相對適中。
4、陽(yáng)光智寓
陽(yáng)光智寓隸屬上海陽(yáng)光智寓公寓管理有限公司，該公司的理念是為都市白領(lǐng)提供安全、私密、舒適、便利的個(gè)人空間。
陽(yáng)光智寓總體定位為低端公寓，僅能保證日常生活起居和門(mén)禁安全的需求。整體而言，人民路店要好于三元店，三元店的物業(yè)服務(wù)、配套設施和裝修程度只是稍好于一般工廠(chǎng)集宿區的水平。
（二）關(guān)于長(cháng)租公寓房源調研情況
1、名城綜藝大廈
名城綜藝大廈位于姑蘇古城區內，交通便利，緊鄰西環(huán)快速路，但周邊沒(méi)有地鐵及大型綜合商業(yè)配套設施，小區內也無(wú)相關(guān)配套。從房屋結構來(lái)看，名城綜藝大廈層高上不適合用于長(cháng)租公寓。從租賃年限來(lái)看，租賃時(shí)間過(guò)短，對公司后期回籠資金存在很大風(fēng)險。
2、蘇州常熟天禧項目
蘇州常熟天禧項目地理位置優(yōu)越，北靠常熟城區，西鄰昆承湖，南接沙家浜風(fēng)景區，交通便利，3分鐘上常熟昆承快速路，20分鐘到達蘇南碩放機場(chǎng)，30分鐘抵達蘇州城區。
周邊配套規劃前景可觀(guān)，目前周邊已有湖畔商務(wù)廣場(chǎng)及小區沿街配套。并且東北方向1.5公里距離的永旺商超將于明年3月開(kāi)業(yè)
（三）青創(chuàng )關(guān)于長(cháng)租公寓方面的思考與建議
通過(guò)2018上半年青創(chuàng )調研，我們從租金收取、軟裝設計、政策調整等方面提出以下5點(diǎn)建議：
1、在租金價(jià)格合理的情況下，我公司在選取長(cháng)租公寓地點(diǎn)時(shí)應多考慮城區中心等區位優(yōu)良的地方。在調研中發(fā)現，城區門(mén)店的套間數都較少，總體都在80間以下。由于城區房屋租金較高，為避免龐大的租金壓力，建議學(xué)習其他品牌的處理方式，城區內的單個(gè)門(mén)店的房間體量應不大于80間。
2、軟裝設計可以直接影響租戶(hù)對房屋的第一印象，只有提高長(cháng)租公寓的整體風(fēng)格品味，才能吸引高素質(zhì)人群入住，控制綜合成本，提高公寓的利潤空間。所以我們在裝飾、配套設施和增值服務(wù)方面應盡量學(xué)習貝客公寓的做法。為提高品牌競爭力，我公司在增值服務(wù)方面應創(chuàng )立自己的公寓文化，多開(kāi)展公寓主題活動(dòng)。我公司可創(chuàng )立主題公寓，例如“愛(ài)情公寓”等，給消費者講故事，給單身白領(lǐng)一種“來(lái)到我們的公寓能收獲到愛(ài)情的期待感”。
3、將部分公租房、定銷(xiāo)商品房、拆遷安置商品房等存量住房調整為租賃住房向社會(huì )出租。截止目前我公司開(kāi)發(fā)建設的定銷(xiāo)商品房小區已有虎阜花園東區、虎池苑、水韻新苑、驛東苑4個(gè)，每個(gè)小區都有存量住房，如果調整為租賃住房，可以向土地儲備中心建議由我公司進(jìn)行改造及后期運營(yíng)管理?；蛘呖梢詫ふ移渌麌蟮拈e置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)作為長(cháng)租公寓的門(mén)店地點(diǎn)。通過(guò)政策紅利導向，我公司可花費較低的租金來(lái)租用此類(lèi)場(chǎng)所。如無(wú)法在上述地點(diǎn)尋找到合適的房源，在尋找其他房源時(shí)，也要盡可能地尋找靠近地鐵站的不動(dòng)產(chǎn)。
4、在房租支付方式方面，我公司可發(fā)揮國企的優(yōu)勢，向政府申請有利政策，讓租戶(hù)能夠以公積金的方式支付房租，吸引白領(lǐng)前來(lái)租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可實(shí)行租住積分制，租客在我公司旗下的長(cháng)租房租住時(shí)間越長(cháng)，得到的積分就越多，積分的高低直接和房租折扣相掛鉤。
（四）結語(yǔ)
2018年已經(jīng)悄然過(guò)去大半，時(shí)不我待，我們地產(chǎn)公司的廣大青年，將始終堅持“公司發(fā)展，青創(chuàng )在先”，勇于與時(shí)間抗爭，展現新時(shí)代新?lián)斝伦鳛?，做好長(cháng)租公寓調研的同時(shí)，為大健康公司的注冊登記、項目落地等事宜做好輔助調研工作，同時(shí)適時(shí)開(kāi)啟教育地產(chǎn)創(chuàng )新調研工作，志存高遠，腳踏實(shí)地，努力為地產(chǎn)公司的轉型升級奉獻青春智慧與力量。
（一）關(guān)于長(cháng)租公寓品牌調研
1、貝客公寓
貝客公寓隸屬于江蘇貝客邦公寓管理有限公司，2013年11月份成立于南京，著(zhù)眼于打造滿(mǎn)足客戶(hù)需求和提供極致居住體驗的人文關(guān)懷青年社區。
總體而言，貝客公寓主打高端路線(xiàn)，公寓內配套設施豐富，公共區域與房間內裝飾程度良好，公寓文化活動(dòng)較為豐富，租金定價(jià)相對較高。在貝客公寓這一品牌中，雖然三香路店相對而言配套設施較少；房型面積較??；套數少，但因為交通便利地處蘇州城區，且裝修精美，故租金相對最高，入住率也最高。青年公社店地處園區郊區地帶，雖然有著(zhù)精美的裝修、完善的配套設施和周邊配套，租金居中，但入住率最低。通園路店地理位置最差，交通最不便捷，裝修相對于前兩者而言要差一些，租金最低，入住率尚可。
2、朗詩(shī)寓
朗詩(shī)寓為朗詩(shī)集團旗下長(cháng)租公寓品牌，以居住生活為核心，基于對公寓的標準化改造與高品質(zhì)運營(yíng)管理，融合居住、商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè )功能，為追求生活品質(zhì)的年輕人打造宜居生態(tài)圈?？傮w而言，朗詩(shī)寓產(chǎn)品定位于溫暖小家，追求品質(zhì)生活，公共區域與房間內裝飾程度較好，公寓文化活動(dòng)較為豐富，租金定價(jià)相對較高。
3、魔方公寓
魔方公寓是中國首家連鎖集中式長(cháng)租公寓運營(yíng)商，業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個(gè)主要城市，其多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的各個(gè)細分市場(chǎng)，以綜合運營(yíng)能力為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、舒適、友好的租住解決方案。
總體而言，魔方公寓的產(chǎn)品定位為中檔水平，除相城大道店外，公寓內配套設施較少，公共區域與房間內裝飾程度一般，公寓文化活動(dòng)較少，租金定價(jià)相對適中。
4、陽(yáng)光智寓
陽(yáng)光智寓隸屬上海陽(yáng)光智寓公寓管理有限公司，該公司的理念是為都市白領(lǐng)提供安全、私密、舒適、便利的個(gè)人空間。
陽(yáng)光智寓總體定位為低端公寓，僅能保證日常生活起居和門(mén)禁安全的需求。整體而言，人民路店要好于三元店，三元店的物業(yè)服務(wù)、配套設施和裝修程度只是稍好于一般工廠(chǎng)集宿區的水平。
（二）關(guān)于長(cháng)租公寓房源調研情況
1、名城綜藝大廈
名城綜藝大廈位于姑蘇古城區內，交通便利，緊鄰西環(huán)快速路，但周邊沒(méi)有地鐵及大型綜合商業(yè)配套設施，小區內也無(wú)相關(guān)配套。從房屋結構來(lái)看，名城綜藝大廈層高上不適合用于長(cháng)租公寓。從租賃年限來(lái)看，租賃時(shí)間過(guò)短，對公司后期回籠資金存在很大風(fēng)險。
2、蘇州常熟天禧項目
蘇州常熟天禧項目地理位置優(yōu)越，北靠常熟城區，西鄰昆承湖，南接沙家浜風(fēng)景區，交通便利，3分鐘上常熟昆承快速路，20分鐘到達蘇南碩放機場(chǎng)，30分鐘抵達蘇州城區。
周邊配套規劃前景可觀(guān)，目前周邊已有湖畔商務(wù)廣場(chǎng)及小區沿街配套。并且東北方向1.5公里距離的永旺商超將于明年3月開(kāi)業(yè)
（三）青創(chuàng )關(guān)于長(cháng)租公寓方面的思考與建議
通過(guò)2018上半年青創(chuàng )調研，我們從租金收取、軟裝設計、政策調整等方面提出以下5點(diǎn)建議：
1、在租金價(jià)格合理的情況下，我公司在選取長(cháng)租公寓地點(diǎn)時(shí)應多考慮城區中心等區位優(yōu)良的地方。在調研中發(fā)現，城區門(mén)店的套間數都較少，總體都在80間以下。由于城區房屋租金較高，為避免龐大的租金壓力，建議學(xué)習其他品牌的處理方式，城區內的單個(gè)門(mén)店的房間體量應不大于80間。
2、軟裝設計可以直接影響租戶(hù)對房屋的第一印象，只有提高長(cháng)租公寓的整體風(fēng)格品味，才能吸引高素質(zhì)人群入住，控制綜合成本，提高公寓的利潤空間。所以我們在裝飾、配套設施和增值服務(wù)方面應盡量學(xué)習貝客公寓的做法。為提高品牌競爭力，我公司在增值服務(wù)方面應創(chuàng )立自己的公寓文化，多開(kāi)展公寓主題活動(dòng)。我公司可創(chuàng )立主題公寓，例如“愛(ài)情公寓”等，給消費者講故事，給單身白領(lǐng)一種“來(lái)到我們的公寓能收獲到愛(ài)情的期待感”。
3、將部分公租房、定銷(xiāo)商品房、拆遷安置商品房等存量住房調整為租賃住房向社會(huì )出租。截止目前我公司開(kāi)發(fā)建設的定銷(xiāo)商品房小區已有虎阜花園東區、虎池苑、水韻新苑、驛東苑4個(gè)，每個(gè)小區都有存量住房，如果調整為租賃住房，可以向土地儲備中心建議由我公司進(jìn)行改造及后期運營(yíng)管理?；蛘呖梢詫ふ移渌麌蟮拈e置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)作為長(cháng)租公寓的門(mén)店地點(diǎn)。通過(guò)政策紅利導向，我公司可花費較低的租金來(lái)租用此類(lèi)場(chǎng)所。如無(wú)法在上述地點(diǎn)尋找到合適的房源，在尋找其他房源時(shí)，也要盡可能地尋找靠近地鐵站的不動(dòng)產(chǎn)。
4、在房租支付方式方面，我公司可發(fā)揮國企的優(yōu)勢，向政府申請有利政策，讓租戶(hù)能夠以公積金的方式支付房租，吸引白領(lǐng)前來(lái)租住，提高入住率。
5、在租售策略中，我公司可實(shí)行租住積分制，租客在我公司旗下的長(cháng)租房租住時(shí)間越長(cháng)，得到的積分就越多，積分的高低直接和房租折扣相掛鉤。
（四）結語(yǔ)
2018年已經(jīng)悄然過(guò)去大半，時(shí)不我待，我們地產(chǎn)公司的廣大青年，將始終堅持“公司發(fā)展，青創(chuàng )在先”，勇于與時(shí)間抗爭，展現新時(shí)代新?lián)斝伦鳛?，做好長(cháng)租公寓調研的同時(shí)，為大健康公司的注冊登記、項目落地等事宜做好輔助調研工作，同時(shí)適時(shí)開(kāi)啟教育地產(chǎn)創(chuàng )新調研工作，志存高遠，腳踏實(shí)地，努力為地產(chǎn)公司的轉型升級奉獻青春智慧與力量。